HANGİ DURUMLARDA TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇILABİLİR?
Taşınmaz devri, taşınmaz mülkiyetinin tapu sicil müdürlüğünde yapılacak bir devir işlemi ile bir başkasının mülkiyetine geçirilmesi işlemi demektir. Bu devir işlemi, resmi şekilde tapu memuru önünde yapılmakta olup taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille mümkün olmaktadır. Söz konusu tapu iptal ve tescil davası ise usulsüz olarak düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının yani tescilin hukuka uygun hale getirilmesi için açılmaktadır. Açılan bu davada davacı taraf olarak , kanuna aykırı şekilde oluşturulmuş olan tapu kaydının iptalinde menfaati bulunan kişi yer alırken ; davalı tarafta ise taşınmazın tapu kaydında mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişi yer almaktadır. Bu kişinin vefat etmiş olması halinde ise; mirasçılarına karşı bu davanın açılması gerekmektedir. Ayrıca; davanın açılacağı görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Söz konusu tapu iptal ve tescil davası ; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle , hukuki ehliyetsizlik nedeniyle , vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle , ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle ve kazandırıcı zamanaşımı.. gibi nedenlere dayanılarak açılabilmektedir. Hukuki ehliyetsizlik nedenine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davasında ; davacı taraf , ayırt etme gücüne sahip olmayan kimsenin yaptığı taşınmaz devrinin ya da satış işleminin hukuki olarak geçersiz olduğunu iddia etmektedir. Bu hususta hukuki ehliyetsizlik, kişinin kendi davranışlarını yönlendirememe yani yapmış olduğu işlemlerin sonuçlarını anlayabilecek olmaması hali demektir. Belirtmek gerekir ki; taşınmazın devir anında taşınmazı devreden kişinin ayırt etme gücüne sahip olması gerekmektedir.
Diğer bir neden olan muris muvazaasında, miras bırakanın ölmeden önce belirli bir taşınmazını tapuda satış göstermek suretiyle fakat bedelsiz olarak mirasçılarından bir tanesine veya mirasçısı dahi olmayan üçüncü bir kişiye devretmektedir. Yapılan bu devir , her ne kadar dışarıdan satış gibi gözükse de aslında gerçekte olan malların bağışlanmasıdır. Böylelikle miras bırakan , bağışlamak istediği mallarını satış karşılığında devretmiş gibi göstererek mirasçılarının ilerde dava açmasını da önlemek istemektedir. Böyle bir durumda ; miras bırakan öldüğünde, sağlığında bedelsiz olarak devrettiği (mirastan kaçırdığı) malları artık mirası içerisinde yer almayacağı için, diğer mirasçılarını bu mallardaki miras paylarından mahrum etmiş olmaktadır. Muris muvazaası sebebiyle tapu satışının iptal edilebilmesi için bu işlemin mal kaçırmak amacıyla yapıldığının , tapudaki satış işleminin aslında bir bağışlama olduğunun açıkça ispat edilmesi gerekmektedir. Dava sürecinde de ; miras bırakanın devir tarihinde ekonomik ve sosyal durumunun nasıl olduğu, taşınmazı satma ihtiyacının olup olmadığı, taşınmaz devrinin haklı ve makul bir nedene dayanıp dayanmadığı , taşınmazın satış bedeliyle işlem tarihindeki gerçek değeri arasında fark olup olmadığı ve taşınmazı devralan bu kişinin alım gücünün olup olmadığı değerlendirilmektedir. Söz konusu muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescili davası ancak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilmektedir.
Aile konutu şerhine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davasında ise ; aile konutu , eşlerin sürekli olarak birlikte yaşadığı konut demektir. Bu aile konutu üzerinde eşlerin tek başlarına tasarrufta bulunmalarını engelleyen şerhe de aile konutu şerhi denmektedir. Eşlerin birlikte oturduğu konutun tapusu üzerinde aile konutu şerhi bulunmuyorsa; taşınmaz üzerinde tapu sahibi olan eş , diğer eşin onayını almadan evi bir başkasına satabilmektedir. Bu durumun yaşanmaması için tapu sahibi olmayan eş tek taraflı olarak tapu müdürlüğü’ne giderek aile konutuna şerh düşülmesini talep ettiği takdirde; taşınmazın maliki olan eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutu satıp devredemeyecek ve herhangi bir hak tesis edemeyecektir. Aksi halde eşin açık rızası alınmadan aile konutu niteliğindeki konut satıldığı takdirde; satışa rızası olmayan bu eş , tapu iptal ve tescil davası açarak dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptalini talep edebilmektedir.
Avukat Gülsen Tutoğlu
avukatgulsentutoglu@gmail.com
