HİSSELİ TAPUNUN SATIŞI NASIL OLUR?

Hisseli tapu , taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin isimlerinin ve hisse oranlarının yer aldığı tapuya verilen isimdir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden çok kişiye de ait olabilir. Hisseli tapu, miras halinde edinilebileceği gibi, hisseli olarak satın alma işleminin yapılması halinde de söz konusu olabilmektedir. Hisseli tapu üzerinde taşınmaz üzerindeki ortakların sayısı ve hisse oranları gözükürken, söz konusu taşınmaz üzerindeki hangi kısmın kime ait olduğu ne yazık ki tapu senedinde belli olmamaktadır. Bu durumdan ötürü hisseli tapu sahipleri arasında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Hissedarlar , bu durumda taşınmazı aralarında ne şekilde paylaştıklarını ve taşınmaz üzerindeki hangi bölümün kime isabet ettiğini Rızai taksim sözleşmesi denilen sözleşmeyle netleştirebilirler. Yani ; ‘’Rızai taksim sözleşmesi’’ ile pay sahipleri kendi aralarında söz konusu malın hangi alanlarını kimin kullanabileceğini yazılı olarak belirtirler.Hisseli tapulara rızai taksim sözleşmesi uygulanması için; taşınmazın tapu sicilinin olması, hissedarların tümünün işlem anından hazır bulunması ve her hissedara taşınmazın bir bölümünün isabet etmesi gerekmektedir.Aslında rızai taksim sözleşmesi ile tapu sahipleri kendi aralarında hangi bölgenin kime ait olduğunu resmileştirmiş olmaktadırlar. Ayrıca hisseli tapular, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet olaraktan iki türde de olabilir. Paylı mülkiyette, elinize almış olduğunuz taşınmaza ait tapu kaydında 1/5 , 1/9 gibi kesirli ifadelerin yazması her bir mülk sahibinin taşınmaz üzerinde ne kadar payı olduğunu size ifade etmektedir. Aslında paylı mülkiyette, pay sahipleri arasında mülkiyet hakkı tektir sadece mirasçıların pay oranları bellidir. Elbirliği mülkiyetinde ise elinize almış olduğunuz taşınmaza ait tapu kaydında kesirli ifadeler yazmadığından ötürü ortakların belirlenmiş payları yoktur; hepsi birlikte gayrimenkulün tamamına sahiptir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın tapu kaydında pay oranları belirtilmez. Ortaklar, taşınmaz üzerinde belli bir paya sahip olmadıkları için taşınmaz üzerindeki ortaklık payını devredemezler. Hisseli tapunun nasıl satılacağına değinecek olursak; Hisseli tapu, el birliği mülkiyetine konu bir taşınmaz ise, bir ortağın kendi payını devretmesi mümkün değildir. Ancak hisseli tapu üzerindeki tüm mülk sahipleri oy birliği ile taşınmazı birlikte devredebilirler. Şayet ; hisseli tapu, paylı mülkiyete bulunan bir taşınmaz ise ortaklardan her biri kendi payını üçüncü kişilere veya ortaklardan birine devredebilecektir. Ancak bir ortağın kendi payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunmaktadır. Ön alım hakkı ;hissedarlar dışında bir kişi tarafından hisseli bir taşınmazınızdan hisse alınması durumunda sizin , paydaş olarak söz konusu payı‘’öncelikli olarak ben satın alırdım’’ diyebilmenizdir. Aksi bir durumda diğer ortaklar, paylı mülkiyetteki taşınmaza ait bir payı satın alan üçüncü kişiye karşı dava açarak söz konusu payın kendilerine devredilmesini talep edebilirler. Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir olup kısacası herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı öncelikli satın alma hakkını ifade eder.Ayrıca hisseli tapularda, ortaklar arasında anlaşmazlık olması durumunda paylı mülkiyet halinin sona erdirilmesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tek bir paydaşın Ortaklığın Giderilmesi davasını açması ile hisseli olan tapu üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi mahkemeden talep edilebilir.Ortaklığın Giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki ortaklık iki şekilde sona erdirilir. Ortaklık; satış suretiyle ya da taşınmaz malın aynen bölüştürülmesi yoluyla sonuçlandırılır. Aynen bölüştürme demek; dava konusu malın mirasçıların hepsine aynı oran ve değerde bölüştürülmesi demektir. Mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmaz , şayet önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayacaksa mal aynen bölünerek paylaştırılmaz. Bu durumda; taşınmaz icra dairesi aracılığıyla açık arttırma yoluyla satılarak satış geliri hisseleri oranında ortaklara paylaştırılacaktır. Avukat Gülsen Tutoğlu avukatgulsentutoglu@gmail.com