HİSSELİ TAŞINMAZ ÜZERİNDE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NASIL AÇILIR?

  Taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin isimlerinin ve hisse oranlarının yer aldığı tapuya hisseli tapu denmektedir. Taşınmaza ait olan bu hisseli tapu üzerinde, taşınmaz üzerindeki ortakların sayısı ve hisse oranları gözükürken; tapu sahiplerinin hangi alanlarda hisse sahibi oldukları ise belli olmamaktadır. Hissedarlar , aralarında yapacakları rızai taksim sözleşmesiyle söz konusu taşınmazın hangi alanlarını kimin kullanabileceğini kendi aralarında yazılı olarak belirleyebilmektedirler. Hisseli tapulara, bu rızai taksim sözleşmesi’nin uygulanabilmesi için ; taşınmazın tapu sicilinin olması, hissedarların tümünün işlem anından hazır bulunması ve her hissedara taşınmazın bir bölümünün isabet etmesi gerekmektedir. Ayrıca hisseli tapular, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet olarak iki türde de olabilmektedir. Paylı mülkiyet denilen durumda  taşınmazın  hissedarlarının her birinin ne kadar hissesi olduğu bellidir. Yani; elinize almış olduğunuz taşınmaza ait tapu kaydında 1/5 , 1/9 gibi kesirli ifadelerin yazması her bir mülk sahibinin taşınmaz üzerinde ne kadar payı olduğunu size ifade etmektedir. Elbirliği  mülkiyetinde ise taşınmazın hisselerinden kime ne kadar düşeceği belli değildir. Yani; elbirliği mülkiyetine sahip olan taşınmazın tapu kaydında kesirli ifadeler yazmadığından ötürü ortakların belirlenmiş payları yoktur; hepsi birlikte gayrimenkulün tamamına sahiptir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın tapu kaydında pay oranları belirtilmez. Ortaklar, taşınmaz üzerinde belli bir paya sahip olmadıkları için taşınmaz üzerindeki ortaklık payını da devredemezler. Taşınmaza ait olan hisseli tapularda, hisse sahipleri arasında anlaşmazlık olması durumunda paylı mülkiyet halinin sona erdirilmesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tek bir paydaşın Ortaklığın Giderilmesi davasını açması ile hisseli olan taşınmaz üzerindeki ortaklık sona erdirilebilmektedir. Yani; hissedarlar taşınmazı paylaşma konusunda anlaşamazlarsa ; hissedarlardan yalnızca birisi  ortaklığın giderilmesini dava açarak isteme  hakkına sahiptir. Bu davayı açmak için tüm hisse sahiplerinin rızasının alınmasına da gerek yoktur. Söz konusu bu davayı açacağınız yer mahkemesi ise taşınmazınızın bulunduğu yerde ki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Söz konusu bu davada taşınmaz üzerindeki ortaklık; satış suretiyle ya da taşınmaz malın aynen bölüştürülmesi yoluyla giderilmektedir. Aynen bölüştürme demek; dava konusu malın hissedarların hepsine aynı oran ve değerde paylaştırılması demektir. Mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için de  taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Taşınmaz , şayet önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayacaksa mal aynen bölünerek paylaştırılmayacaktır.  Bu durumda; taşınmaz, satış memurluğu aracılığıyla açık arttırma yoluyla satılarak parası tüm paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılacaktır. Her ne kadar davayı açan taraf, ilk başta dava harcı, bilirkişi, keşif masraflarını kendisi ödemek durumunda olsa da mahkeme davayı sonuçlandırdığı takdirde yapılan masrafların hepsi bütün hisse sahiplerine yükletilecektir. Taşınmazla ilgili satış aşamasında ortaya çıkan masraflardan da paydaşlar , hisseleri oranında sorumlu olacaklardır. Ortaklığın giderilmesi davasında dava konusu olan mallar ile ilgili başka bir mahkemede çözümlenmesi gereken hususlar varsa ortaklığın giderilmesi davasında bu durumlar bekletici mesele yapılacaktır. Örneğin ; Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra davaya konu taşınmazın tapuda kayıtlı olmayıp tescili için süre istenmiş olması ya da  tapu kayıtlarındaki isimlerin nüfus kaydına uymaması veyahut tapudaki paylar toplamının taşınmazın tamamını kapsamaması gibi problemlerin ortaya çıkması halinde mahkeme bu sorunların çözümünden sonra esas dava hakkında kararını verecektir. Davanın ne zaman son bulacağıyla  ilgili olarak taşınmazla ilgili bekletici meseleler, hissedarlara tebligat yapılması , bilirkişi incelemeleri, taşınmazın ne şekilde paylaştırılacağı, satış süreci, eksik belge ve araştırmaların tamamlanması vb. birçok unsura bağlı olarak davanın sonuçlanma süresi de değişmektedir. Avukat Gülsen Tutoğlu                                                                                                            avukatgulsentutoglu@gmail.com