KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat mülkiyeti ; arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında kat mülkiyetinin kurulabilmesi için tamamlanmış bir yapının bulunması gerekmektedir. Ancak, henüz inşaat tamamlanmadan veya inşaata hiç başlamadan ileride kurulması düşünülen kat mülkiyetine esas teşkil edebilecek bir durum için de kat irtifakı kurulabilmektedir. Bu hususta, kat irtifakının konusu kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlere tahsis edilen arsaya ilişkin paylı mülkiyet paylarıdır. Söz konusu bu kat irtifakı, kat irtifakı sözleşmesine dayanan bir tescil işlemi sonucunda kurulmaktadır. Bu hususta kat irtifakı sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Resmi şekli gerçekleştirecek olan kişi tapu memurudur. Ayrıca bu süreçte kat irtifakı sahipleri; ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına da sahiptirler.
Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetinin konusu tamamlanmış bir yapının bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bölümleridir. Bu hususta kat mülkiyeti binanın tümü üzerinde kurulabilmektedir. Yani; binanın sadece bazı bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Süreç açısından kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla Medeni Kanunun mülkiyet hakkı sahiplerine tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Dolayısıyla her kat maliki, kendi bağımsız bölümünü istediği gibi kullanabilir, ana yapıya ve ortak yerlere zarar vermemek şartıyla onarım ve değişiklikler de yapabilmektedir. Aynı şekilde kat mülkiyeti de resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulmaktadır. Bu hususta resmi şekli gerçekleştirecek olan kişi tapu memurudur. Tapu memuru, kendisine verilen belgelerin usulüne uygun ve dilekçe verenlerin ya da sözlü talepte bulunanların tasarrufa yetkili olduklarına kanaat getirirse kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi (senedi) düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılmaktadır. Tescil, yine Tapu Sicili Tüzüğü hükümlerine göre tutulmakta olan kat mülkiyeti kütüğüne yapılmaktadır. Kayıt ve tescil işleminin gerçekleştirilmesiyle birlikte kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı almaktadır. Belirtmek gerekir ki kat mülkiyeti, mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir. Şöyle ki; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılardan veya ortak paydaşlardan herhangi biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin ortaklara tahsisi suretiyle yapılmasını isteyebilir. Bu açıdan, davanın aynen paylaşma (taksim) amacıyla açılmış olması gerekmez. Paraya çevrilmek suretiyle paylaşma amacıyla açılmış bir davada da taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi istenebilmektedir. Süreç açısından önem taşıyan husus tamamlanmış durumdaki binanın olması ve her paydaşa isabet edecek bağımsız bir bölümün bulunmasıdır. Yani; her ne kadar mirasçılardan birisi ya da ortaklardan birisi paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını talep etse de hakim, dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olup olmamasına göre kararını vermektedir. Bu hususta taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tek bir paydaşın ortaklığın giderilmesi davasını açması ile taşınmaz üzerindeki ortaklık sona erdirilebilmektedir. Yani; bu davayı açmak için tüm hisse sahiplerinin rızasının alınmasına gerek yoktur. Davayı açan taraf, ilk başta dava harcı, bilirkişi, keşif masraflarını kendisi ödemek durumunda olsa da mahkeme davayı sonuçlandırdığı takdirde yapılan masrafların hepsi bütün hisse sahiplerine yükletilecektir. Ayrıca; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, kanunda belirtilmiş olan ilgili mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilmektedir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere kararını vermektedir.
Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona ermektedir. Ana taşınmazın bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, ana taşınmazdaki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunmaktadır. Ana taşınmazın niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa şayet, yeni sicil kaydına bunlar da yazılmaktadır. Taşınmazın arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılmaktadır. Ana taşınmaz kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunmakta olup; o bölümün malikine ödenmektedir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak taşınmazın kaydı ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilmektedir. Kat irtifakının sona ermesi hususunda da arsanın maliki veya ortak maliklerinin tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilecekleri, ayrıca arsanın tamamen yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla da kendiliğinden sona ereceğine ilişkin hüküm aynı şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ifade edilmiştir.
Avukat Gülsen Tutoğlu
avukatgulsentutoglu@gmail.com
