USD 0,0000
EUR 0,0000
USD/EUR 0,00
ALTIN 000,00
BİST 0.000

YASAL ÖNALIM HAKKI NEDİR?

28-06-2021

YASAL ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Önalım hakkı ; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, açacağı dava ile bu payı öncelikli olarak satın alma hakkını veren haktır. Yani; önalım hakkı herhangi bir hissedarın, hissedar olmayan üçüncü kişilere karşı taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkını ifade etmektedir. Bu haktan ötürü bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Aksi bir durumda;  diğer ortaklar, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaza ait payı satın alan üçüncü kişiye karşı dava açarak söz konusu bu payın kendilerine devredilmesini talep edebilmektedirler. Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, hissedarların taşınmaz üzerinde  ne kadar hissesi olduğu bellidir. Yani; elinize almış olduğunuz taşınmaza ait tapu kaydında 1/5 , 1/9 gibi kesirli ifadelerin yazması her bir mülk sahibinin taşınmaz üzerinde ne kadar payı olduğunu size ifade etmektedir. Bununla ilgili olarak yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olup; elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda  söz konusu olmamaktadır. Elbirliği mülkiyeti ile ilgili olarak söz konusu taşınmazın tapu kaydında kesirli ifadeler yazmadığından ötürü ortakların belirlenmiş payları yoktur; hepsi birlikte taşınmazın tamamına sahiptir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın tapu kaydında pay oranları belirtilmez.

Yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması halinde; taşınmazı alan üçüncü kişi aleyhine önalım davası açılmasıyla söz konusu olmaktadır. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda önalım hakkı kullanılamayacak olup; bu hak taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılmaktadır. Söz konusu bu davada, paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olan kişi davacı tarafta yer alıp ; taşınmazın alıcısı üçüncü kişi ise davalı tarafta yer almaktadır. Ayrıca ; payını satan paydaşın ya da alıcının  bu satışı  tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir. Satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkı ileri sürülemeyeceği için paydaşın, davasını bu süreler doğrultusunda açması gerekmektedir. Bu sürelerin başlangıç tarihi ile ilgili olarak ; taşınmazın alıcısı tarafından satış, önalım hakkı sahibi olan  paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekmektedir. Şayet; önalım hakkı sahibi paydaşlara, satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Önalım hakkına konu edilen payın iptali ile açılan bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak olup ; yargılama sürecinin sonunda dava kabul edilirse şayet; davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmektedir.

 Avukat Gülsen Tutoğlu

 avukatgulsentutoglu@gmail.com