İRTİFAK HAKKI NEDİR?
İrtifak hakkı, taşınmaz sahibinin taşınmazını bir başka kişinin yararlanması ya da kullanması için izin verdiği hak anlamına gelmektedir. Taşınmaz sahibi, taşınmazı üzerinde irtifak hakkını bir başkasına verdiği zaman ; mülkiyet hakkı sınırlanmış olup kendisi de taşınmazı üzerinde olan bazı hakları kullanamamaktadır. İrtifak hakkından doğan bu kullanım yetkisi eşyanın tamamını kapsayabileceği gibi sadece bir bölümü üzerinde de kurulabilmektedir. Tarafların anlaşması durumunda, irtifak hakkına ilişkin resmi sözleşme yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Yani ; kanunda da belirtildiği üzere irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Bu süreçte irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanmaktadır.
Bu hususta taraflar arasında irtifak hakkı sözleşmesi de yapabilmektedirler. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması için , resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Yani; taraflar arasında yapılan irtifak sözleşmesi resmi şekle tabi olup; tapu sicili memuru tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Bu hususta resmi şekli gerçekleştirecek olan kişi tapu memurudur. Söz konusu bu irtifak sözleşmesinde ; irtifak hakkı kurulacak taşınmazın özellikleri, irtifak hakkının süresi, başlama ve bitiş tarihi, irtifak hakkının amacı ve irtifak hakkına konu taşınmazın kullanım şekli gibi hususlarda belirtilmektedir. İrtifak hakkına örnek olarak intifa hakkı verilebilir. Söz konusu bu intifa hakkı, taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulabilen bir hak türü olup; sahibine eşyayı kullanma ve yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkı çeşididir. Yani; intifa hakkı, mülkiyeti bir başkasına ait olan mal üzerinde kişiye tanınan yararlanma hakkı anlamına gelmektedir. Bu intifa hakkı taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda ise tapu kütüğüne tescil ile kurulmaktadır. İntifa hakkı sahibine , taşınmazı kullanma ve yararlanma yetkilerini vermiş olsa da söz konusu taşınmazın mülkiyetini bir başkasına devretme yetkisini vermemektedir. Yani; intifa hakkının bir başkasında olduğu durumlarda , taşınmazın bir başkasına satışını ancak taşınmazın kuru mülkiyetine sahip olan kişi gerçekleştirebilmektedir. İntifa hakkı haricinde kanunda belirtilmiş olan diğer irtifak hakkı çeşitleri; üst (inşaat) hakkı, oturma hakkı, geçit ve kaynak hakkıdır. Bunlar içerisinde geçit irtifakında, irtifak hakkı sahibi araziden geçmek suretiyle taşınmazdan yararlanmış olmaktadır. İrtifak hakkının sona ermesiyle ilgili olarak belirtmek gerekir ki; söz konusu tescilin terkini veya yararlanan taşınmazın yok olmasıyla bu hakta sona ermektedir. Ayrıca irtifak hakkı süreye bağlı olarak kurulmuşsa sürenin dolmasıyla da sona ermektedir. Tüm bu hususlardan ötürü taşınmaz alım satım işlemleri sırasında, alıcının tapu üzerindeki şerhler sütununa bakması ilerleyen süreçte herhangi bir hak kaybı yaşamaması açısından önem arz etmektedir.
Avukat Gülsen Tutoğlu
avukatgulsentutoglu@gmail.com
