YENİDEN KİRALAMA YASAĞI NEDİR VE NE ZAMAN UYGULANIR?
Kira kontratı, söz konusu taşınmazı ücret karşılığında kullanan kiracı taraf ile taşınmazının kullanımına izin veren kiraya veren arasında yapılmaktadır. Söz konusu bu kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle son bulabileceği gibi kiraya veren yani taşınmaz sahibinin ileri sürdüğü sebeplere istinaden de sona erebilmektedir. Kiraya veren açısından kira sözleşmesi; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya söz konusu taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak kanunda belirtilmiş olan süre içinde açılacak dava ile sona erdirebilmektedir. Bu hususta fesih bildiriminin geçerliliği kanunda da belirtildiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Yeniden kiralama yasağı ise , kiralayandan kaynaklanan sebeplerle boşaltılan konut veya çatılı işyerinin, kiralayanın haklı bir sebebinin bulunmaması şartına bağlı olarak boşaltılma tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanamamasıdır. Yani, eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiracının bu hakkı, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekmektedir. Bu hususta söz konusu öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamamaktadır. Aksi halde , kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tüm bu hususlar doğrultusunda taşınmaz yeniden inşa edildikten sonra eski kiracının, taşınmazı öncelikle kiralama hakkı bulunmakta olup; bu hak kiracıya yapılan yazılı bildirim üzerine bir ay içerisinde kullanılmalıdır.
Süreç açısından kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde de o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiraya veren açısından, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu yine devam etmektedir. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Ayrıca; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu hususta kriter bir önceki yılın TÜFE oranı olup; sözleşmede kira artış oranına ilişkin maddede yazan kısım TÜFE sınırı artış oranını aştığı miktarda geçersiz olmaktadır. Yani, artış oranlarına dair sözleşmede yazılmış olan kayıtlar, yasal sınırı aştığı takdirde geçersizdir. Taraflar arasında anlaşmazlık çıktığı takdirde açılan kira tespit davasında da hakim, kiralanan taşınmazın kira bedeli ile ilgili olarak bir önceki yılın TÜFE sınırını dikkate alarak yeni kira bedelini saptamaktadır.
Av. Gülsen Tutoğlu avukatgulsentutoglu@gmail.com
