KİRA ARTIŞ ORANI EN FAZLA NE KADAR OLABİLİR?
Kiraya veren taşınmaz sahibinin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye kira sözleşmesi denmektedir. Söz konusu bu kira sözleşmesi, kanunda da belirtildiği üzere belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilmektedir. Söz konusu kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli olup; bu durum haricinde yapılan kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış olmaktadır. Ayrıca kiraya veren, kiralanan taşınmaz ya da iş yerini kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olup; bu husus konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı olan kişinin aleyhine değiştirilememektedir. Kiraya veren, kiralanan taşınmazın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere de katlanmakla yükümlüdür. Bu hususta kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir. Ancak; kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden söz konusu bu ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini talep edebilmektedir. Yani; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilmektedir. Bu süreçte kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Kira artış oranı ile ilgili olarak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani ; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir. Bu hususta; kira artış oranına dair yapılan sözleşmeler geçerlidir. Ancak; uygulanması bakımından kanun sınırlama getirmiştir. Söz konusu kiradaki artış oranı, bir önceki yılın tüketici fiyatları endeksinin artış oranından fazla olamayacaktır. Diğer bir değişle; kira artış oranına ilişkin maddede yazan kısım TÜFE sınırı artış oranını aştığı miktarda geçersiz olup; eşit veya daha aşağı ise geçerlidir. Bu hususta kriter bir önceki yılın TÜFE oranıdır. Yani; taraflar aralarında yaptıkları kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin yüzde 20 , yüzde 10..vb her sene artış olacağına ilişkin madde yazsalar bile bu husus; tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Artış oranlarına dair bu kayıt, yasal sınırı aştığı takdirde geçersizdir. Belirtmek gerekir ki; kira sözleşmesinde yer alan bu madde bütünüyle geçersiz olmayıp; TÜFE‘yi yani tüketici fiyat endeksini aştığı oranda geçersiz olmaktadır. Misalen; TÜFE oranı yüzde 15 olsun, sözleşmede ise kira artış oranının her sene yüzde 20 olacağına ilişkin madde yazılarak kayıt altına alınması durumunda artış oranındaki bu kayıtlar TÜFE’yi geçtiği oranda geçersiz olmaktadır. Süreçle ilgili olarak kira tespit davası açıldığı zaman hakim dava sürecinde kiralananın durumunu, bir önceki yılın TÜFE sınırını da dikkate alarak yeni kira bedelini saptamaktadır. Aksi halde ; dava konusu yapıldığı zaman söz konusu bu fazla ödemeler karşı taraf açısından sebepsiz zenginleşme oluşturmaktadır. Tüm bu hususlardan ötürü; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılına uygulanacak kira bedeli ,hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da göz önüne alınarak takdir edilmektedir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır.
Av.Gülsen TUTOĞLU
avukatgulsentutoglu@gmail.com
